Câu hỏi:
Xin chào công ty Luật Đại Kim. Tôi là Hoàng Trung, tôi có vấn đề xin được tư vấn như sau:
Gia đình tôi được cấp đất làm ruộng từ năm 1991. Đến năm 1992, gia đình tôi có làm thủ tục đổi đất từ đất ruộng sang đất ở và xây nhà ở vào năm 1995. Mảnh đất này đã được quy hoạch vào đất thổ cư. Tuy nhiên, thời điểm đó gia đình tôi cũng không để ý gì nhiều nên chưa làm sổ đỏ. Khoảng đầu năm 2015, gia đình tôi có xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên trên bản đồ thì diện tích đất nhà tôi chỉ có 100 m2, trong khi thực tế, diện tích đất của gia đình tôi là 212 m2. Gia đình tôi được chỉ cho là xin xác nhận của những nhà xung quanh và của trưởng thôn là không lấn chiếm đất thì sẽ được cấp sổ đỏ. Nhưng sau khi xin được xác nhận thì cán bộ địa chính nhất định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi với diện tích 212 m2 mà chỉ làm cho 100m2. Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi có được cấp sổ đỏ với 212 m2 hay không hay chỉ được cấp sổ đỏ với 100m2? Và thủ tục để được cấp sổ đỏ cần chuẩn bị như thế nào?
Trả lời:
Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Đại Kim. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Vì bạn không nói rõ gia đình bạn đã có những giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hay chưa, nên chúng tôi sẽ tư vấn theo hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi gia đình bạn đã có một trong những giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013. Cụ thể, Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Đồng thời, khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, nếu như gia đình bạn có một trong những giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 nêu trên, và ở đây có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu trên bản đồ (100m2) với số liệu đo đạc thực tế (212m2). Nếu như xác định được ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đồng thời, không có tranh chấp với những hộ gia đình liền kề thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 212m2 đất. Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đối với diện tích đất tăng thêm, gia đình bạn cũng có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất bị chênh lệch diện tích khi đo đạc có được cấp sổ đỏ không?
Trường hợp 2: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013khi người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều 101 quy định như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Đồng thời, Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
b) Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”.
Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Việc sử dụng đất ổn định như sau:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”
Như vậy, trong trường hợp này, khi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu cán bộ địa chính tiến hành đo đạc lại. Nếu như chính quyền chỉ cho cấp sổ đỏ đối với 100m2 thì gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về diện tích đất.
Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: